Acheter ou louer ?
« Un loyer, c'est de l'argent jeté par les fenêtres » — parfois. Ce simulateur compare l'achat de la résidence principale à la location en investissant la différence, à dépense mensuelle égale : crédit, notaire, charges et revalorisation du bien d'un côté, loyers et placements de l'autre.
Hypothèses
Le bien à acheter
Hors frais de notaire et d'agence.
Le locataire, lui, place cette somme dès le départ.
Taux nominal, hors assurance.
Emprunt 246 231 € (notaire, dossier compris) · mensualité 1 305 €
+ 300 € / mois de charges et taxe foncière
≈ 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
4 à 6 % en agence — à laisser à 0 s'ils sont déjà compris dans le prix affiché (FAI).
Soit 1 231 € de frais bancaires — souvent plafonnés autour de 1 500 €.
En % du capital emprunté, souvent 0,25 à 0,45 %.
Souvent proche d'un mois de loyer par an.
Copropriété, entretien, travaux courants.
Moyenne longue durée ≈ 2 % par an — jamais garantie.
0 % entre particuliers, souvent 4 à 5 % en agence.
La location équivalente
Pour un logement équivalent, charges comprises.
Suit l'IRL ; appliquée aussi aux charges et à la taxe foncière.
Le temps et les placements
Durée de détention avant revente ou bilan.
Vaut des deux côtés : l'argent non immobilisé dans le bien.
30 % = flat tax. La résidence principale, elle, est exonérée.
Résultat
Au bout de 25 ans, à dépense mensuelle égale, l'écart de patrimoine est de
47 159 €
en faveur de la locationEn achetant puis revendant, il reste 410 151 € (bien + placements, crédit déduit), contre 457 311 € en louant et en investissant la différence — soit 11,5 % de plus pour la location.
- Mensualité du crédit
- 1 305 €
- Coût du crédit
- 145 121 €
- Loyers versés
- 342 718 €
assurance comprise, + 300 € de charges
intérêts + assurance sur 25 ans
sur 25 ans, revalorisation comprise
Qui place la différence, chaque mois
année 1
1 305 € de crédit + 300 € de charges
de loyer
Le locataire place la différence : 655 € / mois
Sur tout l'horizon, l'acheteur dépense plus chaque mois : c'est toujours le locataire qui place. Côté location, ces différences pèsent 181 861 € au total, apport compris — non placées, la comparaison ne tient plus.
Détail année par année
| Année | Achat | Location | Écart |
|---|---|---|---|
| +5 ans | 63 472 € | 75 169 € | -11 696 € |
| +10 ans | 132 316 € | 137 428 € | -5 112 € |
| +15 ans | 211 809 € | 216 748 € | -4 939 € |
| +20 ans | 303 726 € | 320 109 € | -16 384 € |
| +25 ans | 410 151 € | 457 311 € | -47 159 € |
Projection théorique à rendements constants : elle lisse des marchés — immobilier comme actions — qui ne le sont pas. Résidence principale exonérée d'impôt sur la plus-value, gains des placements fiscalisés à la revente. Hors aides (PTZ), hors coûts de déménagement, et sans valeur au toit qui est à soi — simulation à but pédagogique, ce n'est ni un conseil en investissement ni un conseil immobilier.
Trois pièges que ce simulateur évite
À dépense égale, sinon rien
Comparer une mensualité de 1 500 € à un loyer de 950 € n'a pas de sens : chaque mois, celui qui dépense le moins investit la différence, et le locataire place l'apport dès le premier jour. C'est la seule comparaison qui tienne.
Des coûts perdus des deux côtés
Le loyer part en fumée, mais les intérêts, l'assurance, le notaire, la taxe foncière et les charges aussi : c'est le « loyer » que l'acheteur verse à la banque et à l'État. Seul le capital remboursé construit du patrimoine.
La durée décide presque tout
Les frais d'entrée pèsent lourd les premières années puis s'amortissent : revendre trop tôt fait presque toujours perdre l'achat. Le simulateur affiche l'année où la tendance s'inverse, c'est souvent le vrai critère.
Le crédit, le bien, les placements.
Une seule vue d'ensemble.
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