Acheter ou louer ?

Il n'existe pas de durée universelle. Les frais d'entrée — notaire, agence, dossier — sont perdus dès la signature, et il faut plusieurs années de remboursement de capital pour les amortir. Le seuil dépend surtout du prix payé rapporté au loyer d'un logement équivalent : dans une grande ville où le bien vaut plus de vingt années de loyer, l'achat met très longtemps à repasser devant ; en périphérie ou en ville moyenne, où ce rapport tombe souvent sous quinze ans, la bascule arrive beaucoup plus tôt. Le simulateur affiche l'année précise où la tendance s'inverse pour un scénario donné.

Comparer une mensualité de crédit à un loyer plus faible n'a aucun sens : l'acheteur sort davantage d'argent chaque mois, et cette différence, le locataire peut la placer. Une comparaison honnête fait donc investir à chacun ce qu'il ne dépense pas, et place l'apport du côté du locataire dès le premier jour, puisque l'acheteur, lui, l'immobilise dans le bien. Sans cette règle, la comparaison est faussée d'avance en faveur de l'achat.

En partie seulement, car l'achat a lui aussi ses coûts perdus : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, frais de notaire et d'agence, frais de dossier, taxe foncière, charges de copropriété et travaux. Seule la fraction de la mensualité qui rembourse le capital construit du patrimoine. Sur les premières années d'un crédit, cette fraction est faible : l'essentiel part en intérêts. Additionnés, ces coûts perdus dépassent parfois le loyer d'un logement comparable.

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. S'y ajoutent, selon les cas, des frais d'agence de 4 à 6 % — le plus souvent déjà compris dans le prix affiché — et des frais de dossier bancaires, en général de 0,5 à 1 % du montant emprunté et fréquemment plafonnés autour de 1 500 €. Une fois propriétaire, il faut aussi provisionner la taxe foncière, les charges de copropriété et les travaux, que le locataire ne supporte pas.

C'est l'hypothèse la plus déterminante, et la plus incertaine. Sur longue période, les prix de l'immobilier résidentiel français ont progressé d'environ 2 % par an en moyenne, mais avec de longues phases de stagnation, et des écarts considérables entre territoires. Une valorisation nulle suffit souvent à faire perdre l'achat face à des placements financiers ; un point de plus par an suffit parfois à le faire gagner. Mieux vaut tester plusieurs valeurs que se fier à une seule.

Revendre tôt est le principal risque financier de l'achat. Les frais d'entrée n'ont pas eu le temps d'être amortis, le capital remboursé reste faible, et des frais d'agence peuvent s'ajouter à la sortie. Sur un horizon de trois à cinq ans, l'achat est souvent perdant même dans un marché stable. Une mobilité professionnelle probable ou une situation familiale susceptible d'évoluer pèsent donc autant dans la décision que le taux du crédit.

Non. La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, sans condition de durée de détention. C'est un avantage réel de l'achat face aux placements financiers, dont les gains sont taxés à la sortie — 30 % au prélèvement forfaitaire unique sur un compte-titres, 17,2 % de prélèvements sociaux sur un PEA de plus de cinq ans. Le simulateur applique cette différence de traitement des deux côtés.